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Future Prospectives

Those over $10m properties in GVA

超级豪宅:挂牌和成交均在1000万加币以上的住宅用途的独立屋。

为什么今天会想到写关于超级豪宅的文章呢,虽然这类房产和普通人距离遥远,但因为大温地区土地稀缺、自然和人文环境优越、教育和社会保障资源丰富,常年排名世界前5最宜居城市,服务行业发达等等诸多因素,这块风水宝地一直在吸引全球的富豪争相置地置业,把自己的资产放在一个较为安全的“保险柜”里。虽然说加拿大市场远远比不上美国市场那么火爆,但全球资产配置的大背景下,一定也会有不少求稳的资金进入到加拿大市场,以平衡高风险市场带来的不确定性。作为普通人,茶余饭后简单了解下身边的各类房产也是多一份对本地市场的认识。

Don’t be afraid of buying on a coronavirus scare

上周在网上无意看到一个帖子,问这个中国疫情会不会影响大温地区的房价。这个问题呢初看一下感觉搞笑,但其实细细一想,还真属于微观经济的范畴,所以今天就围绕这个话题来浅谈我们的看法。 宏观经济学里,无论是上行还是下行的轨迹,其实都是由很多小的微观波动构成的,有兴趣的可以参考这个视频: https://www.youtube.com/watch?v=PHe0bXAIuk0&t=1293s , 中文版链接:https://www.youtube.com/watch?v=rFV7wdEX-Mo。时长30分钟,真心建议认真看完。 我们认为,疫情会不会影响大温地区房价,这是个微观经济学问题,是个短期经济行为,答案是肯定的,那就是短期内一定会受到影响,这个“短期”的结束点就是宣布疫情可控的那一天,原因如下: 1, 人员流动的减少,房地产交易就会减少。 2, 人们日常活动的减少,就会减少经济的短期活跃度,然后资金的流动也会减慢,这也就是昨天美联储宣布维持利率不变的一个原因(维持利率其实和疫情关系还真不大,主要是因为全球的经济规模在缩减以及经济活动范围的变化)。 3, 不可否认,如此大规模的疫情,再加上如此大规模的封城封路,首先中国大陆那边的经济活动就会减少。往来中国和其他国家的交通也在收紧和关闭,因此商业活动就会减少,大家目前想的都不是说去怎么赚钱,而是安全第一。 4, 虽然从中国来的资金可以在短期内推涨大温地区房价,但这些资金也不会轻易就获利而出,原因是多方面的,有很多资金就沉淀在本地市场,形成了市场稳定的基石。未来进来的多,就又会产生新的向上的动力,进来的少,就起到稳定市场的作用。但短期来看,人员流动的限制更加限制了资金的流动,因此疫情不解除,这个资金的流动性就不会活跃,大温地区起码华人社会的房地产交易就不会活跃。 5, 投资者对于市场信心不足,对于何时可以控制疫情暂无时间表,因此决定套现以等待谷底时机。 对投资略微了解的人都知道,市场越是恐慌,那么其实机会也就越大,道理归道理,但真正能做到的只有不到10%。投资泰斗Philip A. Fisher曾经说过:“Don’t be afraid of buying on a war scare” (不要被可能有的战争而吓到)。我们把他说的一段话里的“战争”换成“疫情”,居然也可以读的通: “疫情总是对金钱看空。在有疫情威胁或实际爆发时出售股票以变现,这在财务上是极其极端的。实际上,应该相反,去更多的买入。如果投资者决定购买特定的普通股,一场全面的疫情恐慌到来开始使价格下跌,那么他应该无视当时的恐慌心理,而是继续购买。也正是这个时候,是那些还持有多余现金的投资者的真正购买机会。如果疫情真的爆发了,价格无疑将进一步走低,也许会低很多,因此,要做的事情还是购买,但购买时要缓慢,并且要缩小规模,同时要时刻观察疫情的发展。如果疫情严重并扩散,则应该大幅提高购买速度。只需确保购买生产产品或提供相关服务的这类公司的股票,因为这些产品或服务在疫情过后将继续存在“。这段话来自他最著名的一本书叫:“COMMON STOCKS AND UNCOMMON PROFIT”,有兴趣的可以去找找看,这本书也是股神巴菲特的圣经,从中受益匪浅。不过这本书一般人不读十几遍是不会懂的。 举这个例子,就是把“战争”套用为现在正在发生的疫情上:一切都会过去,无论疫情背后到底是什么原因,疫情一定会过去,人们生活秩序一定会恢复正常,生产经营活动也会回复正常,那么疫情结束之时,就是市场企稳的时候。对于投资者来说,这个结束点并不是最后一个感染者病愈,而是在疫情可控的时候,真正赚钱的投资者其实就已经开始在这个点“建仓”了。 我们在之前的文章里也说过,大温地区的房地产市场,任何时候的回调都是好的买入机会,大温地区绝对不会大跌,因为有优良的居住环境、健全的社会保障、良好的金融秩序、良好的信贷体系、全球资金的涌入、土地稀缺性、人口不断增长等等原因,使得大温地区相比较世界其他热门城市有着不可复制的优势。 总之,上述观点仅供参考,换个角度分析问题也许会有不一样的结论,不妥之处还请指正。 希望所有的人可以安全度过疫情,保护好自己和家人,避免不必要的聚会和去人多的地方。相信很快疫情就会得到全面控制。衷心祝福每个人都健康、平安、幸福!

Why do we believe Real Estate market in Metro Vancouver has a very bright Future (Macro Aspects)

Today, this proposition is only analyzed from the perspective of common sense, all are objective facts, and no subjective judgment is made in the article. Sometimes the more complicated the problem could be much easier understood if we change an angle or the way people think. Future Real Estate Group has been working on simplifying complicated hot topics in the market in order to conclude readily.

Why there is a very bright future for Metro Vancouver Real Estate market

今天只从常识的角度来分析这个问题,全部都是用数据陈述客观事实,没有任何主观判断在文章里。其实有时候越是复杂的问题,换个方法、换个角度分析也许就会非常好理解。我们通常都会努力把复杂的事情简单化处理,然后得出一个比较有参考价值的结论。

2020 BC Assessment is out and how do I read the value on it?

2020年1月1日 如何正确理解政府估值的意义 原始数据取自大温地产局 欢迎转载,但要标明出处 以下只是个人观点仅供参考 今天来说说2020评估值。2019年最后一天,BC省最新的房屋评估值也悄然上线。于是第一时间民间热议,众说纷纭,结合看到的一些错误的理解,这里浅谈一下对于评估值的理解。首先,这个评估值最大的问题就是有滞后性,没有办法代表目前市场的情况。BC省评估值选取的数据是前年的7月到去年7月的数值。今天是1月1日,那么你看到的“最新”评估值,来源于2018年7月-2019年7月之间的数据。但不用我多说普通人也能感受到那段时间和现在市场区别还是很大的。 2018年7月独立屋平均价格已经跌了一段时间了,但这个时间正是联排屋价格最高的时候,而2018年8月开始联排屋开始回落,一直到今天,所以你用目前估值分析现在市场就有比较大的出入。这个市场,谁说了都不算,只有数字说了算,真实的数据可以反映出真实市场的动向,所以今天就大家所热烈讨论的评估值涨跌的问题略微微观化,换个角度来分析下。 笼统定义大温地区房价如何如何是个非常非常范范的概念,几乎没有可参考性。比如有人看到一套房子挂价和成交价悬殊,于是得出结论市场暴跌,这都是非常错误的结论。统计学里都是要有一定量的数据支撑,才能够做出比较科学的对比,这个数据肯定是越多越好,越多误差越小,但实际情况里我们不可能把所有数据都搜集起来,但我们也应该尽可能地把类似的数据放在一起分类比较,得出的结论才有参考价值。 一个城市,或者一个省份的宏观数据都是发给联邦政府用以统计宏观经济状况来用的,用来分析普通和单一房价很不恰当。如果就拿大温地区来说,想得出比较真实的数据,按城市,按地区分析会比较准确些,如果能把这个区域各种房型再细分,那这样拿到的数据就会有比较大的参考价值,当然,房价的走势和宏观也是息息相关的,所以本身估值就是一个学科,用简单的几个标准是没法准确估值的。 就算是同一个城市,因为位置的优劣性,和区域功能性的不同,也不能一概而论,而是应该选择有代表性的属性相同的区域对比,比如我经常看的几个区包括: 列治文 TERRA NOVA区,STEVESTON,BROADMOOR;南苏里选择Ocean Park 区,ELGIN 区,GRANDVIEW HEIGHTS,还有MORGAN 区;白石选择西区;市中心选择 YALETOWN 和COAL HARBOUR;本拿比选择北区和METRO TOWN;高贵林选择WESTWOOD PLATEAU;ABBORTFORD选择EAGLE MOUNTAIN;MISSION选择两大湖区;枫树岭选择WEBSTERCORNER区等等等等,看房子一定要看区和看房型,比如你拿列治文的TERRA NOVA和BROADMOOR比出现的偏差就会很大,这两个区的位置和属性都有较大的不同。 当然我今天不会把所有有代表的区域都谈到,篇幅不够。今天就只说说华人都熟悉的列治文里的TERRA NOVA区里的独立屋。这个区2019年全年一共卖出独立屋21套,最高235万,最低120万,平均168.9万,中位数168万,这个中位数说明在这个价位附近的房子是最多的。那我们一一把这21套的去年政府评估价和今年评估价做个对比,看看结果。 大家能从成交价,去年评估价和今年评估价发现问题吗?有些成交价低于去年评估价,有些介于中间,有些高出今年评估价。为什么会是这个情况,简单说说。要说大温地区以地质构造和土地成分来讲,最不值钱土地的就是列治文这个地区,但是为什么房价奇高,大家应该也略知一二,最早香港人来列治文就因为名字里面有个“RICH”,就这么简单。交通,机场,成熟华人社区,大量中国移民,离着机场和温哥华还有市中心近造就了列治文后来的蓬勃发展,但土地价值始终是列治文的一个痛,而且长期不会改变,TERRA NOVA这个区4000尺地,2000尺房子,15年左右新,本身合理的平均价格就是160万左右,只不过15,16年两年疯炒让大陆资金在这个区域沉淀了很多,水分也就越积越多,所以才会看到17年18年甚至有超过200万的成交,但这样的成交背离实际价值太远,就算后续资金还可以持续进入,下调也是不可避免的,上面说的那种独立屋,任何超过180万的价格都是不合理的,5年以后的价格也不会超过180万。但平均价格会不会跌破150,160万呢?不会。4000尺的地,纯地价,方正无景不靠主路,就说正常的一块4000尺的地,在温哥华西区的合理价格是应该是150,160万(33X120的标准地),在南素里新区是70-80万,而在列治文是大概120万的价格,兰里新区里的7000尺的新地合理价格是75万左右,这些价格就是市场的基石,你不买,别人一定会来买,这个价格也就是大温地区土地的真实价格,是跌不破的。我上面说的价格都是平均价格。 说了这么多,意思就是评估值不是单纯看数字,判断市场不能通过一套房子就判断整个市场,不能以点盖面。而是要从微观入手,结合宏观的环境,和对于接下来2年市场走势的一个预判,然后得出一个比较准确的估值。绝对不要用单一价格给市场定位。这样除了以谣传谣以外别无他用。这个评估值用途之一就是可以看出政府是如何区分土地价值的,地产金言:位置,位置,位置。一个城市,一个地区,你怎么知道哪个位置的土地价格更高,政府给的评估价有不错的参考价值。评估值里的地上部分,也就是房子的评估值参考价值一般,因为很多房子的实际价值和评估值相去甚远,比如虽然是老房子,但做过彻底的装修,但如果屋主不去报备的话,评估值里的地上部分还是老房子的价值,这样就会有不小的偏差。 能否准确估值你的房产,需要考虑方方面面的因素,政府的估值是个很重要的参考标准,但不是你房子的真实市场价值。所以用政府估值评估房地产市场走势误差会很大。 最后说一句:看市场一定要看成交价,绝对不要看挂牌价,挂牌价说明不了任何问题。 好了,新年伊始就先写这么多,新年快乐! BC 政府估值官网: https://www.bcassessment.ca/

2019最后一贴:11月温哥华市中心简报和明年市场的预期

*所有原始数据来源于大温地产局* *欢迎转载,但要标明出处* 之前没有再发7月份以后的信息,主要是因为市场变化不大,而且下半年的走势已经在今年6月份就定调了,所以看看1-6月份简报里面的信息就可以代表整个下半年的市场行情。今天发帖主要是做个2019年总结,以及对于2020年市场的预期。 截止到今天市中心公寓挂牌量为512套,远远低于上半年平均每月900多套的挂牌量,挂售比已经非常接近3:1了,成交上涨很显著,但价格一直比较稳定。 看看11月份的成交,一共是163套,平均挂牌价格104.4万,平均成交价格99.7万,中位数挂牌价格75万,中位数成交价格74万。交易系统里没有楼花转让的记录,全是现房,楼龄从0-108年。 10年内成交36套,平均价格105万,平均尺数791平方尺,平均每尺价格$1251。 11-20年成交56套,平均价格122万,平均尺数910平方尺,平均每尺价格$1220。 21-30年成交47套,平均价格87.5万,平均尺数847平方尺,平均每尺价格$1025。 31-40年成交12套,平均价格68.9万,平均尺数848平方尺,平均每尺价格$855。 41年以上成交12套,平均价格60万,平均尺数712平方尺,平均每尺价格$808。 市中心公寓成交的中坚力量永远是11-20年楼龄的公寓,可以简单的理解为这个楼龄的公寓最接近市场认可的合理价格,而且相对于10年内新公寓来说,这些楼龄略老的公寓位置也相对要好些,比如WEST SIDE或者是COAL HARBOUR之类的,这两个区新楼甚少,但密度和位置都较新开发楼盘要低要好,所以如果你希望在市中心找到略微安静的社区,那一定是这两个区。市中心公寓,只要是900尺以上,每尺价格$1000左右,楼龄在10-15年之间的,任何时候无论是自住还是投资都可以买,这个标准内的公寓绝对不会跌,而且要涨也是先涨的那一类(但公寓市场要全面企稳要2021年下半年了)。市中心公寓的稀缺性和整个大温地区土地的稀缺性一致,全球房地产市场下跌,这里也一定会是最后一个跌的地区。 简单说下2020年楼市和房市,2020年整个大温市场就四个字:量升价稳。30-50万的公寓,50-80万的联排,以及80-150万的独立屋,绝对不会跌,涨的话平均能有5%的涨幅就不错了。利息方面,个人认为,2020年上半年央行有可能会有1次加息,全年没有降息的可能。 希望各位把2019年的各种霉运抛在身后,2020平安,幸福,健康!

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