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Why there is a very bright future for Metro Vancouver Real Estate market

今天只从常识的角度来分析这个问题,全部都是用数据陈述客观事实,没有任何主观判断在文章里。其实有时候越是复杂的问题,换个方法、换个角度分析也许就会非常好理解。我们通常都会努力把复杂的事情简单化处理,然后得出一个比较有参考价值的结论。

Ontario Takes The Lead, As Insolvencies Rise Across Canada

Original from 原文链接 : https://betterdwelling.com/ontario-takes-the-lead-as-insolvencies-rise-across-canada/ 中文翻译取自:谷歌翻译 加拿大浮动利率抵押贷款上升两位数,破产率飙升-特别是在安大略省。随着加拿大各地破产的增加,安大略省破产数量领先于其他省份 加拿大的破产率迅速上升,安大略省的破产率增长最快。安大略省10月份有4,315份破产申请,比去年同期增长20.9%。相比之下,全加拿大共有13,512份申请,比去年增加了13%。安大略省的增长不仅是最快的增长,而且比全国平均水平快得多。 Canadian insolvencies made a big jump, and they might be accelerating. Office of the Superintendent of Bankruptcy Canada (OSB) data show total insolvencies made a double digit climb in…

Lower Mainland 2020 Property Assessments

Lower Mainland 2020 Property Assessments in the Mail January 02, 2020 估值的变化一定代表地税也会相应变化吗? https://info.bcassessment.ca/news/Pages/Lower-Mainland-2020-Property-Assessments-in-the-Mail.aspx VANCOUVER — In the next few days, owners of more than 1,040,000 properties throughout the Lower Mainland can expect to receive their 2020 assessment…

中国央行:1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点

(原标题:中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率) 为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。 中国人民银行将继续实施稳健的货币政策,保持灵活适度,不搞大水漫灌,兼顾内外平衡,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,激发市场主体活力,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。(完) 【延伸阅读】 中国人民银行有关负责人表示:降准支持实体经济发展 1、此次降准如何支持实体经济? 答:此次降准是全面降准,体现了逆周期调节,释放长期资金约8000多亿元,有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本,直接支持实体经济。此次降准保持流动性合理充裕,有利于实现货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境,并且用市场化改革办法疏通货币政策传导,有利于激发市场主体活力,进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用,支持实体经济发展。 2、此次降准是否有利于缓解小微、民营企业融资难融资贵问题? 答:此次降准增加了金融机构的资金来源,大银行要下沉服务重心,中小银行要更加聚焦主责主业,都要积极运用降准资金加大对小微、民营企业的支持力度。在此次全面降准中,仅在省级行政区域内经营的城市商业银行、服务县域的农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社和村镇银行等中小银行获得长期资金1200多亿元,有利于增强立足当地、回归本源的中小银行服务小微、民营企业的资金实力。同时,此次降准降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可降低社会融资实际成本,特别是降低小微、民营企业融资成本。 3、降准是否意味着稳健货币政策取向发生改变? 答:此次降准与春节前的现金投放形成对冲,银行体系流动性总量仍将保持基本稳定,保持灵活适度,并非大水漫灌,体现了科学稳健把握货币政策逆周期调节力度,稳健货币政策取向没有改变。(完)

2020 BC Assessment is out and how do I read the value on it?

2020年1月1日 如何正确理解政府估值的意义 原始数据取自大温地产局 欢迎转载,但要标明出处 以下只是个人观点仅供参考 今天来说说2020评估值。2019年最后一天,BC省最新的房屋评估值也悄然上线。于是第一时间民间热议,众说纷纭,结合看到的一些错误的理解,这里浅谈一下对于评估值的理解。首先,这个评估值最大的问题就是有滞后性,没有办法代表目前市场的情况。BC省评估值选取的数据是前年的7月到去年7月的数值。今天是1月1日,那么你看到的“最新”评估值,来源于2018年7月-2019年7月之间的数据。但不用我多说普通人也能感受到那段时间和现在市场区别还是很大的。 2018年7月独立屋平均价格已经跌了一段时间了,但这个时间正是联排屋价格最高的时候,而2018年8月开始联排屋开始回落,一直到今天,所以你用目前估值分析现在市场就有比较大的出入。这个市场,谁说了都不算,只有数字说了算,真实的数据可以反映出真实市场的动向,所以今天就大家所热烈讨论的评估值涨跌的问题略微微观化,换个角度来分析下。 笼统定义大温地区房价如何如何是个非常非常范范的概念,几乎没有可参考性。比如有人看到一套房子挂价和成交价悬殊,于是得出结论市场暴跌,这都是非常错误的结论。统计学里都是要有一定量的数据支撑,才能够做出比较科学的对比,这个数据肯定是越多越好,越多误差越小,但实际情况里我们不可能把所有数据都搜集起来,但我们也应该尽可能地把类似的数据放在一起分类比较,得出的结论才有参考价值。 一个城市,或者一个省份的宏观数据都是发给联邦政府用以统计宏观经济状况来用的,用来分析普通和单一房价很不恰当。如果就拿大温地区来说,想得出比较真实的数据,按城市,按地区分析会比较准确些,如果能把这个区域各种房型再细分,那这样拿到的数据就会有比较大的参考价值,当然,房价的走势和宏观也是息息相关的,所以本身估值就是一个学科,用简单的几个标准是没法准确估值的。 就算是同一个城市,因为位置的优劣性,和区域功能性的不同,也不能一概而论,而是应该选择有代表性的属性相同的区域对比,比如我经常看的几个区包括: 列治文 TERRA NOVA区,STEVESTON,BROADMOOR;南苏里选择Ocean Park 区,ELGIN 区,GRANDVIEW HEIGHTS,还有MORGAN 区;白石选择西区;市中心选择 YALETOWN 和COAL HARBOUR;本拿比选择北区和METRO TOWN;高贵林选择WESTWOOD PLATEAU;ABBORTFORD选择EAGLE MOUNTAIN;MISSION选择两大湖区;枫树岭选择WEBSTERCORNER区等等等等,看房子一定要看区和看房型,比如你拿列治文的TERRA NOVA和BROADMOOR比出现的偏差就会很大,这两个区的位置和属性都有较大的不同。 当然我今天不会把所有有代表的区域都谈到,篇幅不够。今天就只说说华人都熟悉的列治文里的TERRA NOVA区里的独立屋。这个区2019年全年一共卖出独立屋21套,最高235万,最低120万,平均168.9万,中位数168万,这个中位数说明在这个价位附近的房子是最多的。那我们一一把这21套的去年政府评估价和今年评估价做个对比,看看结果。 大家能从成交价,去年评估价和今年评估价发现问题吗?有些成交价低于去年评估价,有些介于中间,有些高出今年评估价。为什么会是这个情况,简单说说。要说大温地区以地质构造和土地成分来讲,最不值钱土地的就是列治文这个地区,但是为什么房价奇高,大家应该也略知一二,最早香港人来列治文就因为名字里面有个“RICH”,就这么简单。交通,机场,成熟华人社区,大量中国移民,离着机场和温哥华还有市中心近造就了列治文后来的蓬勃发展,但土地价值始终是列治文的一个痛,而且长期不会改变,TERRA NOVA这个区4000尺地,2000尺房子,15年左右新,本身合理的平均价格就是160万左右,只不过15,16年两年疯炒让大陆资金在这个区域沉淀了很多,水分也就越积越多,所以才会看到17年18年甚至有超过200万的成交,但这样的成交背离实际价值太远,就算后续资金还可以持续进入,下调也是不可避免的,上面说的那种独立屋,任何超过180万的价格都是不合理的,5年以后的价格也不会超过180万。但平均价格会不会跌破150,160万呢?不会。4000尺的地,纯地价,方正无景不靠主路,就说正常的一块4000尺的地,在温哥华西区的合理价格是应该是150,160万(33X120的标准地),在南素里新区是70-80万,而在列治文是大概120万的价格,兰里新区里的7000尺的新地合理价格是75万左右,这些价格就是市场的基石,你不买,别人一定会来买,这个价格也就是大温地区土地的真实价格,是跌不破的。我上面说的价格都是平均价格。 说了这么多,意思就是评估值不是单纯看数字,判断市场不能通过一套房子就判断整个市场,不能以点盖面。而是要从微观入手,结合宏观的环境,和对于接下来2年市场走势的一个预判,然后得出一个比较准确的估值。绝对不要用单一价格给市场定位。这样除了以谣传谣以外别无他用。这个评估值用途之一就是可以看出政府是如何区分土地价值的,地产金言:位置,位置,位置。一个城市,一个地区,你怎么知道哪个位置的土地价格更高,政府给的评估价有不错的参考价值。评估值里的地上部分,也就是房子的评估值参考价值一般,因为很多房子的实际价值和评估值相去甚远,比如虽然是老房子,但做过彻底的装修,但如果屋主不去报备的话,评估值里的地上部分还是老房子的价值,这样就会有不小的偏差。 能否准确估值你的房产,需要考虑方方面面的因素,政府的估值是个很重要的参考标准,但不是你房子的真实市场价值。所以用政府估值评估房地产市场走势误差会很大。 最后说一句:看市场一定要看成交价,绝对不要看挂牌价,挂牌价说明不了任何问题。 好了,新年伊始就先写这么多,新年快乐! BC 政府估值官网: https://www.bcassessment.ca/

2019最后一贴:11月温哥华市中心简报和明年市场的预期

*所有原始数据来源于大温地产局* *欢迎转载,但要标明出处* 之前没有再发7月份以后的信息,主要是因为市场变化不大,而且下半年的走势已经在今年6月份就定调了,所以看看1-6月份简报里面的信息就可以代表整个下半年的市场行情。今天发帖主要是做个2019年总结,以及对于2020年市场的预期。 截止到今天市中心公寓挂牌量为512套,远远低于上半年平均每月900多套的挂牌量,挂售比已经非常接近3:1了,成交上涨很显著,但价格一直比较稳定。 看看11月份的成交,一共是163套,平均挂牌价格104.4万,平均成交价格99.7万,中位数挂牌价格75万,中位数成交价格74万。交易系统里没有楼花转让的记录,全是现房,楼龄从0-108年。 10年内成交36套,平均价格105万,平均尺数791平方尺,平均每尺价格$1251。 11-20年成交56套,平均价格122万,平均尺数910平方尺,平均每尺价格$1220。 21-30年成交47套,平均价格87.5万,平均尺数847平方尺,平均每尺价格$1025。 31-40年成交12套,平均价格68.9万,平均尺数848平方尺,平均每尺价格$855。 41年以上成交12套,平均价格60万,平均尺数712平方尺,平均每尺价格$808。 市中心公寓成交的中坚力量永远是11-20年楼龄的公寓,可以简单的理解为这个楼龄的公寓最接近市场认可的合理价格,而且相对于10年内新公寓来说,这些楼龄略老的公寓位置也相对要好些,比如WEST SIDE或者是COAL HARBOUR之类的,这两个区新楼甚少,但密度和位置都较新开发楼盘要低要好,所以如果你希望在市中心找到略微安静的社区,那一定是这两个区。市中心公寓,只要是900尺以上,每尺价格$1000左右,楼龄在10-15年之间的,任何时候无论是自住还是投资都可以买,这个标准内的公寓绝对不会跌,而且要涨也是先涨的那一类(但公寓市场要全面企稳要2021年下半年了)。市中心公寓的稀缺性和整个大温地区土地的稀缺性一致,全球房地产市场下跌,这里也一定会是最后一个跌的地区。 简单说下2020年楼市和房市,2020年整个大温市场就四个字:量升价稳。30-50万的公寓,50-80万的联排,以及80-150万的独立屋,绝对不会跌,涨的话平均能有5%的涨幅就不错了。利息方面,个人认为,2020年上半年央行有可能会有1次加息,全年没有降息的可能。 希望各位把2019年的各种霉运抛在身后,2020平安,幸福,健康!

1 acre sub dividable in Elgin

1 acre sub dividable in Elgin 今天富哲地产资讯推荐1块在南素里ELGIN区的1个英亩大地。 下面图中用红线标出的就是该土地轮廓,其中中间的红线表示未来可行的划分方案 这块地地处南素里老三区核心区,目前土地属性是RA,也就是“One-Acre Residential Zone”,周边土地或已经分割成半个英亩土地,或已经通过审批允许分割成半个英亩土地。 对于这个区域来说,我们认为1个英亩土地(不可分割)的合理价值在230-250万,但如果有分割的可能,那么可以看到270-280万。未来分割完成后,土地成本是每块130-140万之间,而目前南素里ELIGN区半个英亩土地的市场成交价格在150万左右(这个价格已经在市场上稳定了有1年多的时间)。 我们认为:这种可分割成2块的1英亩土地,方正不靠大路,在该地区,270万的市场成交价是合理并且安全的。 更多和这个项目有关的信息请联系富哲地产资讯:info@futureregroup.com; 公司电话:604-531-1111,联系人:Gloria 张 帆(手机:778-239-6505),以及登录我们网站:www.fuzhe.ca, 查看更多和地产有关的资讯信息。 也请订阅我们的微信公众号以第一时间获得我们发出的资讯信息。

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