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What do you want? Cash flow or Cap rate

富哲知识大讲堂 之 投资之我见 2020第 2 期 :我们是要现金流还是要回报率?

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作者:EDMUND YANG

Future Knowledge 2020.2

現金流與回報率的关系

現金流(cash flow)在投資房地產上的角色極為重要,投資房地產一定要有正向的現金流嗎?(positive cash flow)

投資項目的資產回報率(CAP Rate)一定要越高越好嗎?

*想了解回報率,可參考上一篇富哲知识大讲堂的文章 https://www.fuzhe.ca/post/future-knowledge-2020-1

一般來說,在不同的城市,不同的地區,不同的性質,不同的資產類別(asset class)有著不同的資產回報率(CAP Rate).

簡單來說,一般資產回報率(CAP Rate)高的地區,同期間相對物業增值(appreciation)的空間較少。CAP Rate 高也就意味著淨收入(NOI)高的物業。

舉個例子來說:

若在溫哥華市中心買一套一房680 sq.ft公寓,價格$600,000加幣, 粗略的算净收入,每年大约$21,600 (以每月租金$1800計算)暫且不計其他開銷。

以此物業計算資產回報率 CAP Rate = $21,600 / $600,000 = 3.6 %

但是若在Abbotsford 市中心買一套矮層公寓750 sq.ft,價格約在 $230,000. 每月租金大約$1100. 年淨收入為$13,200.

以此物業績算資產回報率 CAP Rate = $13,200 / $230,000 = 5.74 %

兩個物業資產回報率差了2.14%

哪一個是比較好的投資呢?乍看之下似乎到Abbotsford 比較划算。但這裡有幾個考慮的重點。以同樣三年投資期來算。三年之中, 雖然在Abbotsford可以每年多2.14%的回報率。但如果三年之後大溫地區房地產走勢大漲. 正常情況下來說,溫哥華市中心的公寓增漲幅會大於Abbotsford. 溫哥華的公寓可能在三年之內從$600,000加幣增長至$750,000。而Abbotsford的公寓或許從$250,000只漲到$$300,000.

資產增值的差別就相當大了 = $100,000 ($150,000 vs. $50,000)

雖然是用粗略的數字計算,但我舉的得例子與大溫地區2020年現況相差不大。

但是以另一個層面來說,在Abbotsford 的案例投資現金流是比較高的。花$230,000加幣每年可以賺$13,200. 但是花了2.6倍的價格去溫哥華市中心買的公寓,每年租金卻賺不到兩倍。以風險評估來說,在Abbotsford 的公寓投資風險也是較低的。

第一,持有成本較低,稅金,物業管理費用等,都比較低。 第二,總投入資金額較少。 第三,資產流動性強。若有突發狀況,投資者必須抽出資金,低單價的物業比較容易出手。

但從另外一個角度來探討,我们一直在强调,温哥华市中心公寓的稀缺性和大温地区土地的稀缺性是一致的,在溫哥華市中心的公寓是“限量商品”。溫哥華市中心幾乎已經沒有可用建築用地了。賣了一套少一套,而許多企業的總部都設在Downtown,有活潑的商業行為,有著強力的需求。抗壓性強,增值潛力高。

讀到這裡,想必你對地產投資已經有些許概念!但重點是,你需要的投資商品是能夠給你低風險的高現金流(cash flow),但資產增值(capital gain)少一些?還是不需要穩定的現金流而期待長期的資產增值?

前美國總統 培根 說:知識就是力量。在投資地產中如何使用這個力量,往什麼方向前進更重要!富哲資訊可以幫助你!

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作者:EDMUND YANG

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