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Those over $10m properties in GVA

用加拿大BC省大温地区超级豪宅市场浅析房市

温哥华:是指加拿大西海岸BC省大温地区。

超级豪宅:挂牌和成交均在1000万加币以上的住宅用途的独立屋。

为什么今天会想到写关于超级豪宅的文章呢,虽然这类房产和普通人距离遥远,但因为大温地区土地稀缺、自然和人文环境优越、教育和社会保障资源丰富,常年排名世界前5最宜居城市,服务行业发达等等诸多因素,这块风水宝地一直在吸引全球的富豪争相置地置业,把自己的资产放在一个较为安全的“保险柜”里。虽然说加拿大市场远远比不上美国市场那么火爆,但全球资产配置的大背景下,一定也会有不少求稳的资金进入到加拿大市场,以平衡高风险市场带来的不确定性。作为普通人,茶余饭后简单了解下身边的各类房产也是多一份对本地市场的认识。

1000万加币按照今天的汇率,等于5300万人民币,750万美金。

在全美国,美金1000万以上的挂牌有1100多套。而在全加拿大,加币1000万以上的挂牌有176套,其中有121套在BC省,而在大温地区的挂牌就有100套,也就是说,区区2700平方公里的大温地区总面积,1000万加币以上的挂牌就占到了整个加拿大的56%。而大温地区100套1000万以上的挂牌有90套都集中在温哥华市和西温哥华市。可想而知大温地区超级豪宅的密集程度。

但整个大温地区经历了2016年4月份的销售顶点后,独立屋市场的销量一直在回落,然后从2017年下半年独立屋市场的价格也在跟着回落,一直到2019年年初,80-150万区间的独立屋市场成为了整个大温地区独立屋市场的基石,没有再跌过,然后一直到现在,2020年的2月份,80-150万价位的独立屋一直没有跌过。结合其他因素判断,我们认为目前大温地区的一般独立屋市场已经达到底部,今年的市场我们为什么预测是量增价稳,就是这个原因。市场在没有预期有更多新的资金注入的时候,库存量也在下降,价格就一定不会再跌,“维持”是2020年市场最保守的走势,但鉴于现在市场库存量下降,新房、好房房源少,如果买家的需求没有减少,也不排除市场在短期内再次企稳的可能。

所以我们会在这个时候挑出来说说超级豪宅市场,因为一,我们已经确认独立屋市场已经是底部;二,我们发现,正因为大温地区独特的地理位置优势,让一些真正的稀缺资源,比如一线海景、稀缺大地等,更有了她的收藏价值。在2019年10月份开始到2020年2月份,市场上频频出现1000万左右的成交,而且成交的过程非常的干脆。这里面几乎每一套都可以找到她不可复制性和唯一性,所以就算是目前宏观环境并不理想,未来的不可预测性,以及新资金进入少的情况下,依然有买家坚决出手,一方面说明对于市场的信心,另一方面说明对于所购房产的价值的认可。

举几个例子:

2122 & 2120 Indian fort drive,这套房子在大温地区的素里市南部(距离温哥华市约40公里),本地人称:“南素里”。一线海景,1个英亩(43560平方尺,4000平方米)的地被一个屋主分成两块用,一块是住宅用房子,一块是车库房,非常有特点的一处房产,房子结构和内部装修极其简约但奢华,车库更是凸显出主人对于汽车的热爱,一共9个车库,并且车库上还有个2卧房的单元,车库地面一尘不染,停满了各式老爷车,这样的独立屋在整个大温地区只此一处,而且这块地所处位置,并且和她有相同一线海景的土地一共也就3、40块,因此就算是在市场低迷的时候,也有买家毫不犹豫以1110万加币的价格买到,富哲地产资讯认为这样的价格以后不会再有,就是未来涨多涨少的问题。

3585 POINT GREY ROADhttp://www.3585pointgreyroad.ca/,温哥华市西区最好的位置,一线海景可以饱览西温还有市中心。在这个寸土寸金的位置,仅仅6000平方尺的土地,也就是557平方米的土地上,一套380平方米,39年的“老房子”,挂在市场上仅37天就以1340万加币的价格卖掉。这套房子每年的地税就有83000加币,相当于一辆全新奔驰E系的价格,但是鉴于房子结构的唯一性,位置的唯一性,而且一线海景土地的稀缺性,给予这个位置的价值额外的加分,类似的土地在这个位置,整个温哥华市西区也就仅仅不到60块。

再举个稀缺位置土地的例子,在基斯兰奴,应该是温哥华市数一数二的好区,2020 MCNICOLL AVENUE和2012 MCNICOLL AVENUE两块地,西、北、东三面被N多公园环绕,相邻的两套房子,两块地,一共9950平方尺(925平方米),位置步行30秒钟到海边,虽然谈不上有多么好的海景,因为土地北侧外围树木较多,但这个位置是很稀缺的位置,而且土地的用途可以盖双拼/联排屋,是第一次拿到市场上来卖。房子都是100多年的老房子,因此买来重新整合盖联排新屋再好不过了,两块地都是高出叫价卖出,而且高出评估价也很多卖出。2020 MCNICOLL AVENUE卖出631万,评估价437万;2012 McNicoll卖出420万,评估价321万。这两套房子都是3天成交,应该是多个竞价,然后无条件成交。对于那些并不敏感或者获得的消息有滞后性的买家,往往一犹豫就会错过非常好的机会,真正发现市场确实有机会的时候,其实已经是在快速上涨阶段了。巴菲特说过:市场最恐慌的时候就是买入的最好时机。这句话在房地产市场里同样适用。

还有个温哥华市中心公寓的例子: 1 1483 BEACH AVENUE,位置好到没话讲,这是笔者至今为止看到过在市中心位置最好的一套公寓,也是市中心西区最好的位置,南北通透,一线海景,过马路就是沙滩,一共只有5户的5层混凝土结构的公寓楼,每户都是一整层,室内面积3028平方尺,4个卧室,4个洗手间,16年新,但看保养的和全新的一样。古典意式风格,实木樱桃木装饰,大理石地板,10尺层高,虽然政府评估价市672万,但仍然以723万的价格卖出(笔者认为这个价格非常合理)。就和之前文章里提到的一样,市中心公寓除了位置外,有景和没景的差别也很大,像这样一套一线稀缺资源,估值的主观性千差万别,喜欢景色的也许愿意多出100万,不喜欢邻着沙滩的也许根本不会选,不过以这个位置来看,多数人还是会为此多出一些价格的,接近每平方尺$2400的单位价格并不算贵,但这套公寓在的这个位置,这个构造,也就只有5套而已。这套公寓地税接近3万加币,每个月的管理费近2000加币,但我们对于房产本身接下来的上涨空间还是很乐观的。

还有很多举不胜举的例子,我们想说的是,在大温地区,因为土地的不可再造和独特的地理位置优势,造就了相比较世界其他著名城市而言,更为稀缺的土地资源。我们想表达的观点是:在确定有唯一性和稀缺性后,任何“商品”都有投资价值,而且越稀缺的资源在市场反转的时候越是抢跑在前面。之前已经说过了,就大温地区整体独立屋市场而言,市场已经走到底部,我们从市场的活跃度和成交来看,已经有不少实力买家在挑选好的、稀缺的资源,只要价格合适,会毫不犹豫拿下。包括上千万的房产,只要有稀缺性,就不会缺忠实的买家,越是在市场传言满天飞的时候,越是会有头脑清醒的人抓住机会,占得先机。

我们一直在坚信,温哥华市中心公寓的稀缺性和大温地区土地的稀缺性是一致的,大温地区土地的价值在中长期内只有“合理上涨”和“过快上涨”两种可能,没有下跌的可能。在遵循合理估值的基础之上,依靠专业人士的推荐,你一定能找到最适合、最保值增值、最符合你价值预期的好的房产。

大温地区的房地产市场要是展开说那都可以出好几本书了,我们会经常抓住一些当下比较会受关注的话题,或者市场上看到的一些新鲜事儿,为大家简单剖析一二,感兴趣的朋友也可以随时和我们交流,可以发邮件给我们:info@futureregroup.com,感谢关注富哲地产资讯。

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