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Why there is a very bright future for Metro Vancouver Real Estate market

为什么我们始终看好大温地区房地产市场前景。(另类解析)

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2020年2月2日更新

今天只从常识的角度来分析这个问题,全部都是用数据陈述客观事实,没有任何主观判断在文章里。其实有时候越是复杂的问题,换个方法、换个角度分析也许就会非常好理解。我们通常都会努力把复杂的事情简单化处理,然后得出一个比较有参考价值的结论。

先说大温地区的地理分布,就用人人都知道的谷歌地图吧,大家都可以自己去量量去试试:

东西直线距离不过60公里,南北不到40公里,西起马蹄湾(Horseshore),东到奥德格洛夫(Aldergrove),北起松鸡山(Grouse Moutain)南到和平门边境(Peace Arch),把大温地区有日常活动的地区框起来,谷歌计算出来的面积是大约1700平方公里(粗略算一下河道、海湾、自然环境保护区的面积大约有100平方公里)。

官方的数据是2700平方公里,但这个面积还覆盖了大部分北部山区的面积,还有河道、海湾、以及像三角洲湿地保护公园这样大面积的几个自然环境保护区,因此实际大温地区,日常有人员活动的区域大概就是1600平方公里。要是再把艾伯斯福德(Abbotsford)还有其利瓦科(Chilliwack)算上的话(约800平方公里),地陆平原地区人员日常活动范围再多不过2400平方公里。这里需要说明的是:这2400平方公里已经是地陆平原地区土地的极限,除非填海或者开山,大温没有新增土地的可能。

上面说的,在大温地区有日常人员活动的区域是约1600平方公里,但这个面积并非只是居住区域,要算住宅用地,还需再减去:

1,官方数据大温地区农地保护地面积是大约809平方公里(http://www.metrovancouver.org/services/regional-planning/PlanningPublications/Farming_In_Metro_Vancouver_Oct_2014.pdf

也就是说,在官方认定的大温地区范围内(2700平方公里),除去山脉、河流、海湾面积以及保护用地面积外,不过是还有不到800平方公里的面积。

2, 然后再减去110平方公里的工业用地,

http://www.metrovancouver.org/boards/IndustrialLandsStrategy/INL_2019-Sep-12_AGE.pdf 。这里还没有详细统计商业用地的面积、公共道路占地面积、原住民土地面积、公园、运动场、政府设施等等,其实真正可用于住宅开发的土地最多不过600平方公里,什么概念?25公里边长的一个正方形,这就是大温地区可用于住宅项目开发的用地。(因为不是官方精确测量,所以实际面积只可能比600平方公里还要小)

刚刚说到新增土地的办法,在大温地区只有填海和开山(成本巨大基本没有实现的可能),但有没有可能把800多平方公里的农业用地改成住宅用地?有,但是这个时间跨度会非常大,起码要30年以后,而且审批起来会非常严格,毕竟BC省对于农地保护用地面积比例是有严格的最低标准的(BC省全省土地的5%)。

整个大温地区土地的稀缺性显而易见,住宅用地就更稀缺了。目前大温地区总人口数大约是260万人。用北京这个城市做个参考,北京16808平方公里,常住人口2200万,平均每平方公里1300人。而大温地区平均每平方公里962人(按官方数据2700平方公里算),密度上看其实已经比较高了,以加拿大超过3700万人口(2019年Q3估算)和998万平方公里的国土面积来看,大温地区的人口密度已经非常高了,但是:

2019年最新数据表明:每年进入大温地区的新增人口数量是30000-40000人,然后预计2050年会新增人口100万:https://www.vancouverisawesome.com/opinion/population-growth-2050-metro-vancouver-1941860。假设这个数字是对的,那么到时候大温地区人口为360万,每平方公里1333人,密度和现在的北京持平。可是北京地处华北平原北部,向南扩张有的是地方,但大温北面高山,西南都是环海,往西是长达100多公里的海天一线公路,往东过了其利瓦科又进入山区,刚刚也说过,大温地区除非填海或者开山,否则以后都不可能有新增土地。土地稀缺,土地的价值一定是要涨的,而且要比那些地大物博的城市涨得快。

再说说气候,地处温带海洋性气候带,“夏季气温一般在摄氏20℃左右,冬季气温在0℃以上。温哥华一月的平均最高温度为6℃,七月为22℃,年降雨量比托菲诺少一半。冬季很少下雪,但仍有较多的降雨量,为温哥华带来“加拿大雨都”之称。11月份温哥华的气温在一般保持在3℃—9℃之间,温润而舒适。” (节选自百度百科)。常年全球最宜居城市前五。天时、地利、人和、物美,这么一个地方唯一需要担心的就是如何控制人口进入的数量,而不是没人来。

今天抛开所有的房地产数据来分析大温房市的趋势,言简意赅,土地只会越来越稀有,价值只会越来越高,任何短暂的调整和下调,都是中长线持有的买入点。

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